三藩市土地房屋問題

為何美國三藩市土地資源豐富,樓價高企及露宿者問題均嚴重,難道土地房屋問題真的和土地供應沒有關係?

當中原因是土地房屋供應其實不是本身城市有多少土地,而是在種種法規的框架下,最後能有多少土地房屋供應。舉個例說,三藩市不少區域就設有建屋高度限制,雖然令整體房屋密度下降,但供應變相減少,當投資者見到樓價有上升空間,便吸引熱錢流入炒賣,繼而推高樓價。

三藩市的租金極為高昂早已人人皆知,加上早年科技業專才大舉進駐,在供不應求的情況下,加速樓價與房租暴漲,自2010年以來,當地住屋需求已經遠超過供應,現時有不少市民更索性住在露營車,實行一種名為Van life的新生活方式;另外露宿者問題嚴重,衛生部每年更要花費數百萬美元處理街道上的環境清理。最近三藩市出現首位女黑人市長布里德(London Breed),競選時曾揚言要抑制樓價,就看她之後如何出招。

從三藩市案例可見,任何城市要解決土地供應問題,土地及區域用途規劃勢必是重要討論項目。最近,加州政府正進行研究SB827法案,允許火車站附近地皮的建築項目可興建4至8層高的住宅,但就惹來社區組織控訴SB827是個「一刀切」強力開發政策;亦有批評者指,此舉猶如讓地產發展商免費繞過三藩市現有土地規則(如高度限制、停車位數目規定),從而賺取更多利潤;當然亦有組織如YIMBY Action支持法案能推動更多住屋落成。

面對法案的正反面聲音,筆者明白任何政策在系統上進行改革都是困難的,而新上任的市長布里德在競選時已表態支持SB827,但就建議納入更多修訂解決迫遷問題。

另外,目前三藩市的租金管制計劃只適用於45%的住屋,不過,史丹福大學(Stanford University)最近有篇論文指,長期而言嚴厲管制租金政策反而會加劇房屋危機,因為政策保障租戶權益,允許租戶長期居住原住所,反而降低他們的流動性;同時,房東可能會被迫退出租房市場,變相令房屋供應更加不足,間接再推高房價和租金。也有其他的觀察,包括業主在租管後,對租客更揀擇,反而使一些弱勢的群體更難找得到租房。

iMoney 2018年7月2日

廣告

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s